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关于我

范建春 山西忻州人 中国民主建国会会员 国家一级美术师 清华美院范揚工作室画家,中国书画院院士 北京名家书画院画家,毕业于中国政法大学,进修于内蒙古师范大学美术学院, 浙江大学继续教育学院,清华美院范扬写意精神山水画专题研修班(执行导师靳文艺)从事美术创作和教育近30年, 内蒙古书画教育协会常务理事,乌海市《乌达政协》美术编辑,乌海市乌达区美术家协会副主席

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北京燕郊楼盘大跳水房价重回两年前 给4千就卖  

2012-03-05 21:34:54|  分类: 今日观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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环京楼市神话谢幕 继通州房价大降后 燕郊价格持续走低 有的定价四千出头

燕郊楼盘表决心 房价重回两年前

2012年,燕郊楼市面临挑战,不少项目的价格开始大幅度跳水,开发商纷纷表示“很受伤”。

据链家地产等中介公司统计,目前燕郊在售的新建住宅项目有21个,其中过半的项目降价销售,平均价格约为每平方米7700元,相比年前,平均降价幅度为约6%。

然而,事实证明,小幅度的降价是无法赢得流失的客户群的,“通州都出现4980元/平方米的超低价了,燕郊还能撑多久?”

于是,燕郊两大高关注度的项目纷纷以低姿态“表决心”——单价直降2000元,总价最高降25万元;更有新开盘项目直接定价4000元/平方米出头,瞬间将燕郊房价拉回两年前。

记者走访

听闻燕郊房价“大跳水”,记者上周末前去一探究竟。

向东走过已经干涸的潮白河,便从北京市通州区进入河北三河市所属的燕郊经济技术开发区。

尽管只有一河之隔,但潮白河两岸的房地产开发却呈现出截然不同的景象。

河西是低矮的平房、大片的农田和树林;河东,矗立着无数已经封顶或正在施工中的高层楼房,随之而来的是各楼盘项目广告牌,充分展示了燕郊“房地产之城”的面貌。

在穿过燕郊区域的102国道后,驶过燕郊“彩虹桥”,映入眼帘的便是著名的“燕郊售楼处一条街”了。

自西向东密密麻麻地布满了各大楼盘的售楼处,500米内甚至能找到同一楼盘的两个售楼处。

●场景一

降价难换“高人气”

按照网上查询的“区域关注度”排名顺序,记者先来到燕郊关注度第一的英国宫。不同于其他项目,由于是首期开盘,英国宫的单价定得很低,4300元/平方米起的价格,也成为其备受关注的最大原因。

然而,进入售楼处,略显沉闷的气氛实在很难让人把其与“关注度第一”联系在一起。

“姐啊,俗话说来得早不如来得巧,我们现正在进行内部认购,本来就便宜,现在就更实惠。”售楼小姐一上来就拿出了“必杀技”,这与过去的“先套近乎,再逐步进入主题”形成了鲜明的对比。

据这位张姓售楼小姐介绍,所谓内部认购,就是项目首期开盘,开发商对购房者的爱心大回馈,即一次性9.5折,按揭首付50%以上9.8折,60%以上9.7折。

按照最低4300元/平方米的价格,以一居66平方米的小户型为例,如果一次性付款,优惠之后的总房款仅为269610元。

即便是这样的低价,记者可选的房源依旧很多。

●场景二

领降等待“抄底人”

在售楼小姐热情的欢送之下,记者离开了英国宫,来到“区域关注度”第二的项目——星河185。作为燕郊著名的大盘,星河185的房价曾经随着燕郊大行情涨至9000元/平方米,而如今,却过山车般地降至6100元/平方米,成为燕郊众楼盘中的“带头大哥”。

对于这个售楼处,记者再熟悉不过,但是同样在这个地点,同样在周末,却再也见不到当初人头攒动的场面了。柔和的背景音乐令人本来就不多的售楼处显得更为安静。

找到一位曾经接待过自己的售楼员,记者声称此次是来“抄底”的,售楼员小李用不可思议的目光看着记者,感叹道:“见到您这样有眼光的人对于我们来说,真是又惊又喜啊。惊吧,是因为如果当初价高那会所有人都像您这样,我们的生意就没法做了;喜吧,是又看到了‘抄底’的人群啊!”

据了解,一年前,星河185的售价在8900元-9000元/平方米,而从去年秋天开始,价格逐渐降至7300元/平方米,今年春节后更是一跌再跌。然而面对新盘的超低价压顶,不知在6000元大关上还能站多久。

●场景三

购房人不买高价账

随后,记者又先后走访了燕京航城、潮白人家以及@北京三个关注度高,且都在打折优惠的项目。

不过,和前两个狠下心来大降的项目相比,这三个项目均价依旧保持在一个较高的水平,也难怪人气和前者相比更加不济。

记者在燕京航城售楼处停留了将近10分钟,其间竟没有一组购房者前来看房,偌大的售楼处只有几名售楼员与记者一人。

而在潮白人家的售楼处,记者从看房者的口中得知,他们只是“看看而已”。一对年轻夫妻告诉记者,听闻燕郊房价降了,赶过来看看有没有合适的,但是没想到几个之前关注的项目并没有降太多。

“通州都有五千的房子了,燕郊还八千多,有点不合适吧。”其中的妻子王曼琪向记者透露了心理价位,“不降到五千以下,看都懒得看呢。”

燕郊在售楼盘情况一览

区域关注度排名 项目名称 现价(元/平方米) 较最高价跌幅

1 英国宫 4300起,全款9.5折 纯新盘无比较

2 星河185 6100起 31.46%

3 燕京航城 均价8500,全款9.5折 无变化

4 黄金SOHO 6100起 12.86%

5 潮白人家 团购价6800起 24.44%

6 天子庄园[最新消息 价格 户型 点评] 均价5900,全款9.5折 33.33%

7 现代幸福城 均价4800 无变化

8 @北京 均价8700,全款9.7折 无变化

9 美林君渡 均价8600,多重优惠 5.49%

10 壹克拉公馆[最新消息 价格 户型 点评] 7800起,全款9.6折 11.36%

11 盛时尚水城 均价4800 4%

12 田园牧歌 均价4900 42.35%

13 东方美墅 均价5800 3.33%

14 夏威夷南岸[最新消息 价格 户型 点评]二期 均价10000 无变化

15 中兴和园 均价8600 无变化

16 天保郦景 均价6800 2.86%

17 北欧橄榄谷 均价8600 4.44%

18 纳丹堡 均价8900 无变化

19 北京锋巢 均价6500 无变化

20 城美维多利亚 均价9000 无变化

21 挪威de森林 均价14000 无变化

数据来源:爱房网 注:具体以开发商公示为准

原因分析

严重透支 京郊房价势必回落

燕郊房价走势到底将如何,是很多购房者很关心的问题。在京城楼市政策不松绑的情况下,燕郊等一些周边地区,依旧是可选地区。

然而,随着北京楼市调控的深入,京郊房价开始大幅下跌。据亚豪机构监测显示,目前,北京有超过八成的在售项目有着不同程度的打折优惠,其中房价下跌幅度超过20%(相比价格高峰期)的项目就达50多个。

在以昌平、房山、大兴和通州为主的京郊楼市中,通州楼市是最早降价的区域,而且降价楼盘数量和降价幅度均比较显著。

例如,之前的珠江拉维小镇[最新消息 价格 户型 点评]、华业东方玫瑰[最新消息 价格 户型 点评]、京贸国际城等以及目前正在优惠促销的天时名苑和东亚逸品阁[最新消息 价格 户型 点评]等。为此,不少曾经流向燕郊的购房者开始逐步回归通州楼市。

因此,在燕郊楼市严重的供大于求之下,一两年前受政策利好严重透支的房价,势必回落。

供大于求 燕郊库存难以消化

众所周知,供求关系是决定或者基本决定价格的主要因素。以燕郊最具有潜力的北部区域为例,在此区域的楼盘供应量不低于12000套,需求量不超过3000套。这就是真实的供求关系。

据网易地产数据中心统计,燕郊区域2011年成交总量不到1000套,而其中完成产权过户的交易,12月份竟然不足15套。

同时,因为燕郊的银行不对河北户籍以外人口发放贷款,所以对河北以外户籍人口来说,必须全款购房。以纳丹堡9300套房购房人户籍为例,河北户籍仅仅占有18%弱。也就是说,燕郊的楼市80%都要靠外地人口来消化。

据了解,河北特别是燕郊本地人的收入与北京相比,相对较低。比如本地某银行信贷员月薪约3500元,某邮政职工月薪3000元。如果贷款50万,月供就“消灭”了他们的全部收入。

因此,可以说,没有外籍人员购买,本地又无力消化,燕郊的房价很难上涨太多。

价不符实 房价泡沫亟待破除

15个月前,环首都经济圈概念被高调抛出,虽然一系列美好的对接工程多数并未浮出水面,但房价却已经随着纸上谈兵的政策利好坐上了过山车。2011年初,包括涿州、香河、固安、燕郊等各个县市区域的楼市价格飞速发展,每平方米售价一度涨至每平方米八九千元,而离京最近的燕郊区域房价更是突破了万元。

时至今日,环首都经济圈强调的产业转移和区域经济建设却迟迟未见进展,这些环首都区域楼市在轮番上演了楼市奇迹之后,疲态尽显,快速堆积的楼市泡沫正在露出投资退潮的端倪。

据链家地产等中介统计,目前燕郊在售的新建住宅项目有21个,其中,过半的项目降价销售,平均价格约为每平方米7700元,相比年前,平均降价幅度为约6%。

然而,在大多数购房者看来,七八千元的房价依旧是“价不符实”, 深度降价、以价换量势在必行。 北京燕郊楼盘大跳水房价重回两年前 给4千就卖 - 漠 墨 园 - 漠 墨 园

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